O que é um Contrato de Gaveta?

Você já deve ter ouvido essa expressão, né? O contrato de gaveta é um contrato de compra e venda que não evolui, quando eu digo não evolui quero dizer que as partes não realizam os trâmites para transferir a propriedade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Resumindo, esse contrato para na gaveta das partes que o assinaram, o que traz insegurança jurídica.

A lei diz que para compras de imóveis de valor maior que 30 salários mínimos, é necessário que se faça por escritura pública, salvo exceções contidas na legislação. Veja o que diz o artigo 108 do Código Civil Brasileiro:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

(Grifo nosso)

Atuando como advogado do direito imobiliário desde 2013 já vi várias situações como essa, é mais comum do que se imagina, ao que parece poucos se preocupam com a regularização de imóveis, o que é um erro, já que os riscos de não regularizar são grandes.

Exemplificando os riscos, se o Sr. Luiz comprou um imóvel da Sra. Amy, que é a proprietária do imóvel no RGI (Cartório de Registro de Imóveis), mas o fez só no contrato de compra e venda, no contrato de gaveta, pelo menos três possíveis problemas são claros:

a) Se a Sra. Amy era casada quando vendeu ao Sr. Luiz, mas se divorciou depois, a situação fica complicada, porque provavelmente o casal não incluiu o imóvel vendido na partilha, logo ainda caberá aos dois a assinatura da escritura para proceder com a transferência, e após o divórcio as relações não são tão simples, sem mencionar a possibilidade de novos casamentos, o que pode dificultar ainda mais, nesses casos vai ser necessário muita conversa com jogo de cintura pra resolver;

b) Se a Sra. Amy estiver endividada, o imóvel pode vir a ser penhorado, leiloado, porque está registrado em nome dela, para todos os efeitos a Sra. Amy é a proprietária, a dona, o Sr. Luiz é apenas o possuidor com direito aquisitivo, mas não é o dono ainda, então o Sr. Luiz, comprador de boa-fé, pode perder o imóvel por não ter regularizado, claro que há a possibilidade de se insurgir contra eventual penhora através da alegação da posse, mas fato é que será uma situação extremamente desagradável e arriscada para o Sr. Luiz;

c) Caso a Sra. Amy faleça, o Sr. Luiz terá dificuldades relacionadas ao inventário da mesma para obter a transferência da propriedade, terá que enfrentar algum trâmite, seja um inventário extrajudicial ou judicial, e pode ser possível pedir um alvará que autorize os herdeiros a outorgarem a escritura definitiva de compra e venda ao Sr. Luiz, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Deixar um investimento imobiliário, que geralmente não é um investimento baixo, amparado apenas em um contrato de gaveta é uma decisão perigosa, busque regularizar o seu imóvel também, se esse for o seu caso.

Contratos de compra e venda são muito comuns, as negociações começam com eles, e depois fazem-se as escrituras públicas de compra e venda que são levadas a registro para transferir a propriedade imobiliária, porque dono é quem registra (interpretação do artigo 1.245, §1º do Código Civil Brasileiro), e esse é o caminho ideal.

Espero que essas informações tenham ajudado de alguma forma!

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Pedro Henrique Calmeto Schetine

Advogado Especialista em Direito Imobiliário

OAB/RJ 172.280